Соблазн вложить почти 700 тысяч рублей в жилье и погашение ипотеки велик, но высоки и риски застрять в такой квартире надолго.
Большинство получателей материнского капитала тратят всю сумму на покупку жилья, часто не задумываясь о последствиях. Между тем, ситуация с последующей продажей такого жилья не стала легче: у семей есть реальный риск застрять в такой квартире на годы. Чиновники так и не сформировали единых стандартов для согласования сделок, а судебная практика противоречива от региона к региону.
Детали. Цены на жилье непрерывно растут, поэтому вариант добавить маткапитал к имеющейся сумме при покупке жилья или погасить им ипотечный кредит выглядит соблазнительно. В 2021 году Пенсионный фонд (ПФР) принял 1,5 млн заявлений на распоряжение им. Годом ранее их было около 1 млн, в 2019 году – чуть больше 900 тысяч. Традиционно большинство — 61,1% получателей (по данным за 2021 год — Frank Media) — предпочитает тратить эти деньги на улучшение жилищных условий.
Как потратить маткапитал на жилье? Пенсионный фонд автоматически оформляет сертификат всем семьям, у которых возникло на него право. Распорядиться деньгами родители могут после того, как ребенку, давшему семье право на маткапитал, исполнится три года. Но если родители хотят погасить государственными деньгами ипотеку или вложить эту сумму в первоначальный взнос, их можно использовать сразу после рождения ребенка.
Материнский капитал с февраля 2022 года
524,5 тысяч рублей для семьи с одним ребенком не старше 2020 года рождения или с несколькими детьми, рожденными в 2007-2019 гг.
693 тысячи рублей, если второй ребенок в семье родился в 2020 году или позднее.
Деньги можно потратить:
– на покупку жилья на вторичном рынке и на стадии строительства
постройку и реконструкцию частного дома;
– первоначальный взнос по ипотеке или погашение основного долга и процентов;
– пай или вступительный взнос в жилищном кооперативе.
Наличных на руки или сумму на счет семья не получает, ПФР самостоятельно рассчитывается с продавцом или кредитором в безналичной форме.
Чем рискуют покупатели? Не всегда семья с детьми, покупающая свое первое жилье с маткапиталом, осознает бремя, которое берет на себя, говорит управляющий партнер «Метриума» Надежда Корка. Получатель обязуется перед ПФР перевести жилье в общую долевую собственность всех членов семьи. Семья в данном случае — это только супруги и дети, причем детей, родившихся после использования маткапитала или ставших совершеннолетними, тоже придется сделать собственниками. Другие близкие родственники (например, бабушки и дедушки, гражданские партнеры) право на долю в такой квартире по закону не имеют, даже если проживают совместно с детьми и внуками. Если квартира покупается на вторичном рынке, надо выделить детские доли при регистрации сделки, на первичном рынке или в случае стройки – после ввода дома в эксплуатацию, при ипотеке – после полного ее погашения. Нарушителям грозит уголовная ответственность за мошенничество.
Размер доли, которой придется наделить ребенка, в российском законодательстве не определен, рассказывает партнер МКА «Князев и партнеры» Екатерина Кутузова. Сейчас нотариусы могут предложить клиентам два варианта – наделить всех членов семьи равными долями или выделить детям микродоли. В последнем случае маткапитал сначала поровну делится между супругами и детьми, затем определяется «вес» суммы, причитающейся каждому ребенку, в общей стоимости квартиры. Это и будет его доля. С точки зрения закона оба варианта правомерны, считает юрист адвокатского бюро «А-ПРО» Марина Кельбах. На практике все больше родителей выбирают микродоли.
В любом случае в будущем некоторым родителям придется столкнуться с проблемами. Например, повзрослевшие дети могут не согласиться с тем, что им так мало досталось, и могут попытаться оспорить размер своей доли в суде, предупреждают опрошенные Frank Media юристы. А если семья решит продать такую квартиру, то придется найти покупателя, готового принять риски, а затем еще и согласовывать условия сделки с опекой.
Почему с опекой трудно? Задача опеки – соблюсти интересы ребенка, поэтому она может наложить запрет на продажу, если решит, что сделка ухудшает его жилищные условия. Иногда ее критерии субъективны, признает юрист адвокатского бюро Asterisk Софья Волкова.
«Типичный повод для отказа - семья покупает квартиру меньшей площади в более дорогом районе города или переезжает из провинции в столицу. Престижная школа, хороший вуз, смена работы в таком случае не аргумент», - продолжает партнер «Яковлев и партнеры» Татьяна Кормилицына. Еще один - если продаёте квартиру, за которую платили маткапиталом, чтобы вложить средства в новостройку, где нельзя сразу выделить доли, вспоминает директор департамента банковского кредитования «Метриум» Дмитрий Веселков. Третий - если взамен имеющейся родители решили купить новую квартиру в ипотеку, ведь ее в залог берет банк, добавляет юристконсульт «Инком-недвижимости» Наталья Киселева. Продажа квартиры в строящемся доме по переуступке прав - вообще патовая ситуация, уверены юристы и риелторы.
На федеральном уровне органы опеки подчинены Рособрнадзору, рассказывает управляющий партнер «Позиции права» Егор Редин, но правомерность их решений регулируется муниципалитетами. Единых стандартов или общего на всю страну свода правил выдачи согласия на продажу детских долей в квартирах нет, везде могут быть свои нюансы, признает Кельбах.
Например, одни органы опеки разрешают продать такое жилье, если взамен родители подарят детям аналогичные доли в другой квартире, а другие нет, знают опрошенные Frank RG юристы.
Иногда опека соглашается, чтобы после продажи квартиры родители положили сумму, равную доле ребенка, на его счет в Сбербанке, для других такой вариант не приемлем, третьи могут настоять одновременно и на выделении доли в новой квартире, и деньгах на счету ребенка перед продажей квартиры.
«В Москве получить разрешение опеки на открытие счета на ребенка или на дарение доли в другой квартире родителей практически невозможно. Можно только продать и купить. Иногда удается получить распоряжение с последующей покупкой. В Московской области и регионах органы опеки более лояльны к сложным ситуациям», - рассказывает управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль» Александр Москатов.
Оспорить решение опеки можно, но сложно. Судебная практика по схожим случаям противоречива. Например, в ноябре 2018 года Мосгорсуд признал законным отказ опеки выдать разрешение на продажу квартиры с детскими долями при условии, что родители дарили детям аналогичные доли в другой квартире, приводит пример Волкова. А Второй кассационный суд общей юрисдикции в феврале 2020 года, наоборот, счел дарение долей в другой квартире законным.
«Из-за всех этих ограничений, согласований, судебных разбирательств вместо блага эта мера может стать ловушкой, и молодая семья, купившая свою первую «однушку» за маткапитал, окажется заперта в ней на долгие годы», - заключает Кормилицына.
Тем более, что вернуть использованный маткапитал в ПФР нельзя. «Лишь однажды, еще на заре практики оплаты жилья маткапиталом, нашим клиентам удалось вернуть деньги в ПФР. В последнее же время Пенсионный фонд категоричен: деньги выданы, лицевой счет закрыт, возвращать деньги некуда. Вот если бы использовали не весь материнский капитал, а оставили хотя бы рубль, тогда возврат был бы возможен. Но при выдаче денег никто, конечно, родителей не предупреждал, и деньги, как правило, забирают до копейки», - говорит Киселева. В отдельных случаях решение о возврате маткапитала в ПФР может принять суд.
Что с ипотекой? Маткапитал можно использовать для оплаты первоначального взноса и погашения ипотеки, а также при рефинансировании прошлой ипотеки. Но те семьи, которые хотят рефинансировать ипотеку, которую ранее частично погашали маткапиталом, могут столкнуться с трудностями, так как квартира переходит в залог другому банку, а доли детям еще не выделены. Практика в таких вопросах разная.
Совкомбанк рефинансирует кредиты, для частичного погашения которых ранее использовались средства маткапитал, недвижимость на детей можно оформить после исполнения кредитных обязательств, говорит его управляющий директор Артем Языков. "Органы опеки, как правило, согласовывают последующий залог при купле-продаже долей несовершеннолетних", - говорит директор департамента розничных рисков банка "Зенит" Александр Шорников. ВТБ с прошлого года разрешает наделять детей доле в собственности сразу при оформлении сделки, сообщила его пресс-служба. Механизм такой сделки более сложный, но это не является стоп-фактором, считает директор департамента розничных продуктов Абсолют банка Виталий Костюкевич.
Если семья не сможет погашать ипотеку, продать такой объект будет сложнее, особенно если речь идет об их единственном жилье. Суд может оставить за детьми право на долю в квартире или обязать банк выплатить им денежную компенсацию.
Обычно уплату маткапитала в качестве первоначального взноса банки приравнивают к собственному взносу клиента - банку важен, прежде всего, параметр покрытия залогом кредита, говорит Шорников. Но заемщики могут столкнуться с сюрпризами. Например, банк может решить, что маткапитал должен составлять не более 10% от взноса. Также банки для подстраховки до перечисления средств маткапитала из ПФР в банк могут повысить ставку по кредиту - в среднем +1 п.п., говорит Костюкевич.
Зачем мне это знать? Использование маткапитала накладывает на получателя много обязательств. Тем, кто хочет погашать им ипотеку или оплатить покупку жилья, стоит заранее оценить риски и приготовиться к возможным издержкам.
Другие статьи