Читайте на портале "Бюллетень недвижим

Читайте на портале "Бюллетень недвижимости" статью Антона Белых "На грани разорения" с юридическим комментарием адвоката МКА "Князев и партнеры" Максима Столярова   Арбитражные суды Москвы и Московской области рассматривают несколько десятков дел о банкротстве с участием подмосковных застройщиков. Об этом говорится в недавнем исследовании компании HouseHunter. Среди фигурантов этих дел встречаются как никому не известные застройщики, так и именитые компании. Специалисты компании HouseHunter выяснили, что чаще всего с заявлениями о банкротстве застройщиков обращаются строительные и инженерные подрядчики, банки, а также физические лица после расторжения в судебном порядке договоров долевого участия либо наступления неплатежей по векселям (в случае применения строительными компаниями вексельных схем реализации квартир в новостройках). Меньшее количество исков поступает от Федеральной налоговой службы. С такими оценками согласен генеральный директор компании «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский: «По моим личным наблюдениям, около 40% банкротств строителей инициируется контрагентами этих компаний; 20–25% – Федеральной налоговой службой, а оставшийся процент в равных долях приходится на дольщиков и случаи, когда процедуру начала сама проблемная компания». Лишь единицы дел о банкротствах доходят до логического завершения. В компании HouseHunter отмечают, что большинство дел с участием ФНС не получает развития, завершаясь мировым соглашением после погашения компаниями задолженностей по налогам. То же самое зачастую касается и дел, инициированных другими контрагентами. «Допустим, произошло банкротство компании-застройщика, и начинается распродажа ее имущества, чтобы покрыть долги. Обычно этих сумм не хватает на возмещение всех задолженностей, поэтому для покупателя или кредитующего банка добиваться банкротства компании-девелопера – это рубить сук, на котором сидишь. Пока компания не признана банкротом, есть надежда получить свой дом, а с банкрота ничего потребовать, как правило, невозможно», – рассуждает генеральный директор компании «Миэль – Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. Невыгодно в нынешней ситуации девелоперам и банкротить самих себя, даже в случае наличия большого количества долгов. «Сегодня застройщикам банкротиться невыгодно. Спрос стабилен с тенденцией к росту, а предложение на рынке все еще сильно ограничено», – подчеркивает директор по маркетингу управляющей компании «Домостроитель» Ольга Гусева. Но если банкротство невыгодно никому, а ситуация на рынке стабильная, то почему же московские и подмосковные суды завалены подобными исками? Свои люди – сочтемся Эксперты считают, что проблема потенциальных банкротств девелоперов во многом надумана. «Я не слышал о большом числе банкротств подмосковных застройщиков. Были некоторые случаи, но они касались, в основном, малоизвестных компаний. Объекты, строительство которых остановилось, присутствуют на рынке, но это единичные примеры», – рассказывает аналитик инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXIвек» Игорь Лебедев. «Банкротство среди застройщиков никогда не было большой редкостью. Такое случалось и в тучные годы. Для того чтобы говорить о тенденции, недостаточно одного среза», – соглашается Гусева. «О массовых банкротствах подмосковных застройщиков мне слышать не приходилось, но могу сказать, что последние полтора года крупные девелоперы пребывают в состоянии перманентной реструктуризации своих долгов и выходят из этой ситуации по-разному, в том числе, например, прибегают к банкротству своих отдельных подразделений. Однако повторюсь: речь идет лишь об отдельных "дочках" крупных строительных холдингов, и о глобальном банкротстве говорить пока рано», – чуть более осторожен в оценках руководитель службы маркетинга и рекламы «ЮИТ Московия» Виталий Осьминин. Юрист юридической компании «Юков, Хренов и партнеры» Евгения Иванова говорит, что сложности у застройщиков все же присутствуют: «Проблема банкротства подмосковных застройщиков на данный момент действительно существует. Немалую роль в развитии данного вопроса сыграл кризис 2008–2009 годов, что привело к увеличению количества домов, строительство которых не было окончено». Впрочем, далеко не всегда целью возбуждения дела о банкротстве является желание заявителя действительно разорить ответчика. «В большинстве случаев основной целью подачи иска о банкротстве является возврат долга и поиск путей решения возникших проблем, а не само разорение должника, – говорит Иванова. – Путем подачи иска в ряде компаний вводится процедура наблюдения, цель которой – проанализировать финансовое состояние должника, определить стоимость принадлежащего должнику имущества, а также убедиться в возможности или невозможности восстановления платежеспособности». Если результаты внешнего наблюдения показывают, что проблемы компании носят временный характер и могут быть решены в ближайшее время, то стороны идут на мировую. «Известны прецеденты, когда кредиторы идут навстречу должникам, – отмечают в HouseHunter. – Например, выделяют дополнительные ссуды в том случае, если девелопер согласен предоставить в залог нераспроданные площади. Такая схема подразумевает жесткий контроль со стороны кредитора операционной деятельности застройщика и денежных потоков. В этом случае средства на оплату услуг подрядчиков перечисляются небольшими траншами на счет девелопера и в тот же день списываются с него в пользу подрядчика». По словам специалистов компании HouseHunter, при оптимистичном сценарии процедура внешнего управления позволяет провести ряд мероприятий по восстановлению финансово-хозяйственной деятельности должника, привлечь заемные средства с целью завершения строительства жилых объектов и в итоге не допустить банкротства девелопера. Кроме того, в ряде случаев подача иска о банкротстве связана с желанием кредитора припугнуть должника, чтобы тот начал более активно искать деньги и платить по счетам. Эксперты отмечают, что во многих случаях такой «кнут» действует отрезвляюще на должников. Зачастую банкротство юрлиц, имеющих отношение к девелоперским компаниям, носит технический характер. «В России сложилась практика, при которой банкротство одного из юридических лиц в структуре организации является способом своеобразной очистки и не несет существенных последствий для ее деятельности», – рассказывает Гусева. Нередки и ситуации, когда мелкая компания путем подачи иска против крупного партнера пытается оттянуть процедуру собственного банкротства. Ведь, согласно российскому законодательству, подать иск о банкротстве против любой компании можно в том случае, если сумма ее задолженности превышает 100 тыс. рублей, а срок неуплаты превышает три месяца. «Иными словами, – поясняет адвокат коллегии адвокатов "Князев и партнеры" Максим Столяров, – если долг компании с оборотом в миллиард долларов перед небольшой фирмой составляет 101 тыс. рублей, то та уже имеет право подать иск о банкротстве. Другое дело, что подобные иски, как правило, ничем не заканчиваются». Именно в такую ситуацию попала компания «Ренова-СтройГруп», против которой было инициировано дело о банкротстве со стороны никому не известного ООО «Стройкласс». В «Ренове» «БН.ру» пояснили, что долгов перед этой фирмой у компании нет, а все подрядные работы были оплачены. От более подробных комментариев в «Ренова-СтройГруп» отказались, сославшись на то, что готовят официальные бумаги по этому делу. Тем временем один из юристов, знакомый с ситуацией, рассказал «БН.ру», что против самой компании «Стройкласс» подано множество исков, а она пытается отсрочить собственное банкротство, делая то же самое в отношении крупных партнеров: «Такие ситуации сегодня довольно часто встречаются на российском рынке. Мелкая компания, находящаяся на грани разорения, подает иски против всех своих крупных партнеров, ссылаясь на то, что не может выполнить свои обязательства, поскольку ей тоже не платят заказчики. В некоторых случаях такой прием дает компании лишнее время, за которое она успевает решить свои проблемы, но чаще всего лишь оттягивает процедуру ее разорения». Встречаются на рынке и попытки путем банкротства избежать расплаты по долгам. Но такие ситуации, по мнению Столярова, в последнее время очень редки, поскольку имеют большой общественный резонанс: «В основном банкротства девелоперов связаны с ошибками при расчетах бизнес-модели и реальными финансовыми проблемами». Активная распродажа Если дело о банкротстве все же доходит до распродажи активов, то в группу риска попадают, в первую очередь, дольщики. «При пессимистичном сценарии дело о банкротстве завершается открытием конкурсного производства. Стоит заметить, что такой вариант создает правовые риски для дольщиков в связи с неоднозначной юридической природой используемых при покупке квартир договоров», – пишут специалисты HouseHunter. Столяров рассказывает, что если обанкротившийся девелопер продавал квартиры в рамках закона №214-ФЗ, то дольщики получают право на 70% стоимости недостроенного актива, которые даже не попадают в конкурсную массу. В остальных же случаях дольщики числятся в общей массе кредиторов, причем далеко не на первых позициях. «При работе по закону №214-ФЗ понятно, как, когда, каким путем и что именно получит дольщик в случае краха застройщика. При использовании "серых" схем такой гарантии нет, – заключает Осьминин. – Одновременно закон №214-ФЗ является и защитой от так называемых плановых банкротств, поскольку требует от нечистоплотных девелоперов слишком значительных инвестиций, в то время как все остальные схемы таких нагрузок не несут». В случае банкротства девелопера, продававшего жилье по «серым» схемам, решение проблемы с дольщиками ложится на плечи местной администрации, которая должна обеспечить передачу незавершенного проекта другому застройщику. Но сделать это сегодня крайне непросто. «Ситуации, при которых проект банкрота может быть передан другому застройщику, если и есть, то единичные, – говорит юрист компании "Юков, Хренов и партнеры" Татьяна Левкина. – Ведь третьему лицу крайне невыгодно приобретать права и обязанности банкротящегося застройщика по договору долевого участия в строительстве. Более интересным для него является вариант приобретения с торгов объекта незавершенного строительства. В таком случае новый застройщик не будет нести каких-либо обязанностей перед покупателями квартир». «Достраивать за банкротами, получая обременения в виде дольщиков, было выгодно лишь в редких случаях, и то до кризиса. При этом имеется в виду Москва и дома, где количество проданных квартир составляло не больше 10–15% от общего количества, – подтверждает директор по маркетингу "НДВ Недвижимость" Ирина Наумова. – В Подмосковье же проблем со свободными участками не было и раньше, а сейчас, когда лендлорды начали грандиозную распродажу своих земельных активов, найти участок под застройку стало еще проще. Я думаю, что подмосковным властям нужно будет искать новых застройщиков для проблемных проектов, применяя метод кнута и пряника». И не факт, что сделать это удастся. Поэтому всем будет куда лучше, если банкротства девелоперов так и не станут массовым явлением.