Анонс. Читайте в газете "Версия" стать

Анонс. Читайте в газете "Версия" статью Киры Ремневой "Доля риска" с юридическим комментарием адвоката МКА "Князев и партнеры" Максима Столярова   60 тысяч обманутых инвесторов будут спасать страховые компании Похоже, что начавшаяся ещё в конце прошлого года волна протестных выступлений обманутых дольщиков достигла своего апогея. Акции протеста сегодня проходят чуть ли не в каждом крупном городе страны. Сама проблема дольщиков для отечественного строительного рынка не новость: недовольные соинвесторы постоянно напоминают чиновникам о себе никак не меньше, чем последние пять-шесть лет. За это время чиновники уже не раз пытались отредактировать законодательство, прошло не одно судебное разбирательство против руководителей фирм-мошенников, но ни одна из принятых мер не оказалась по-настоящему действенной. Финансовый кризис 2008 года только усугубил ситуацию – за счёт клиентов строительных компаний, оказавшихся на грани банкротства по объективным экономическим причинам, и без того многочисленная армия обманутых значительно пополнилась. В результате на начало текущего года их число в России достигло 60 тысяч. Решения же проблемы как не было, так и нет. Одна из самых громких историй последних дней – голодовка обманутых дольщиков в Уфе. В минувший вторник почти два десятка соинвесторов строительства жилья забаррикадировались в офисе строительной компании, потребовав личной встречи с главой Башкирии Рустэмом Хамитовым, который, по их мнению, и должен решить вопрос с тремя недостроенными объектами.   «Это, наверное, самый последний шаг. Мы пикетировали и горсовет, и стройку. И писали, и звонили – толку никакого нет уже четвёртый год», – негодует один из участников акции Валерий Юдин. Действительно, по словам дольщиков, сроки ввода в эксплуатацию домов переносились уже четыре раза. Причём согласно последним обещаниям строителей дома должны были сдать ещё 20 февраля этого года. Однако, похоже, что исполнять свои обязательства перед соинвесторами застройщик не торопится. «Мы просто теряем время. Ещё немного – и следующей процедурой будет конкурсное управление и продажа конкурсной массы. А дом как раз в неё входит», – переживает председатель инициативной группы Нурия Юмагузина.   Рассказывать подобные истории можно бесконечно: в той же Уфе долгостроев с долевым участием почти два десятка. Примерно такое же количество проблемных объектов насчитал в своей «вотчине» губернатор Челябинской области Михаил Юревич. В сложной ситуации оказались и жители Вологды, уже не первый год пытающиеся получить квартиры. Сделать это, впрочем, будет весьма затруднительно: судьба компании-застройщика сегодня решается в арбитражном суде. «Мы собираемся выходить на митинг, чтобы требовать от областных властей достроить наш дом. За тот год, что мы обращаемся к областным властям, в решении нашей проблемы мы стали дальше, чем были», – переживает член инициативной группы Нина Миронова. Не лучшим образом обстоят дела и в столице, где, по информации Моснадзора долевого строительства, насчитывается 35 долгостроев.   Каким образом сегодня можно решить проблемы обманутых соинвесторов, похоже, не знает никто. В этом смысле очень показательно выглядит предложение, обсуждавшееся несколько месяцев назад на одном из заседаний Координационного совета по содействию завершению строительства объектов долевого жилищного строительства, организованного при Министерстве регионального развития. Чиновники предложили вообще запретить договоры о долевом участии в строительстве. Как говорится, нет договора – нет проблемы. Позднее, впрочем, руководство ведомства выступило с разъяснениями, уточнив, что идею не совсем правильно поняли. «Считаю, что нужно лишь и дальше совершенствовать федеральный закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», – заявил тогда замминистра регионального развития Константин Королевский. Примечательно, что необходимость законодательных изменений сегодня признают все: и сами дольщики, и аналитики, и участники рынка. Но внятной концепции того, каким образом можно структурировать сам процесс долевого строительства в России, пока предложено так и не было. Одна из обсуждаемых сегодня идей – введение обязательного страхования каждого отдельного договора о долевом строительстве. Соответствующий законопроект, по словам участников рынка, уже даже есть в Госдуме. Правда, пока что документ не только не вышел на первое чтение, но даже не был официально представлен широкой публике. Вместе с тем отдельные компании сегодня пытаются внедрять данную систему работы. «Идея создания подобной услуги страхования возникла в первую волну кризиса на рынке недвижимости. Конечно, вводить подобное предложение в кризис было невозможно: большинство строек встало, объекты были «заморожены», продажи прекратились. Сейчас же, когда ситуация стабилизировалась, рынок готов к услуге страхования риска. Дольщикам необходимы дополнительные гарантии сохранности их вложений», – рассуждает управляющий партнёр Национального страхового и кредитного агентства (НСКА) Юрий Гольдберг.   Однако тот факт, что данная услуга будет востребована потребителями и станет реальным механизмом защиты средств дольщиков, вызывает сомнения у аналитиков рынка. «Страхование не панацея. Крупные страховые компании, готовые отвечать по взятым на себя обязательствам, не смогут страховать застройщиков, если у тех есть какие-либо нарушения, – слишком уж велики риски. А «карманные» страховщики, созданные самим застройщиком, как только будут знать, что компания вот-вот накроется, тут же будут «неожиданно» закрываться», – уверен адвокат московской коллегии адвокатов «Князев и партнёры» Максим Столяров.   Кроме того, само по себе страхование едва ли повлияет на вымывание с рынка недобросовестных игроков. В частности, по результатам исследования, проведённого компанией НСКА, 47% риелторов и 34,7% девелоперов отмечают, что для «очищения» рынка в первую очередь требуются законодательные рычаги воздействия. Показательно, что только 34,6% девелоперов считают, что услуга по страхованию риска незавершённого строительства окажет положительное влияние на рынок. «Сама по себе идея, может быть, и неплохая. Ведь если у компании-застройщика дела пойдут неважно, то у дольщиков появляется реальный шанс вернуть хотя бы какую-то часть своих вложений, поскольку решение этой проблемы переводится в правовое поле, – рассуждает партнёр компании Goltsblat BLP Виталий Можаровский. – Но не стоит забывать, что страховой рынок также достаточно нестабилен: то и дело у страховщиков отзываются лицензии. Есть также сомнения, не превратится ли данный вид страхования в наше «драгоценное» ОСАГО, которое, по сути, сегодня является пустой формальностью».   Другая проблема связана с тем, что страхование подобных рисков возможно, только если застройщик работает строго в рамках 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», то есть договор с гражданином заключает компания-застройщик, а не какая-нибудь фирма-посредник, и предметом договора является именно будущая квартира. По оценкам компании НСКА, сегодня по договорам долевого строительства продаётся не более 35% квартир в этом сегменте. В реальности же ситуация, похоже, выглядит ещё более пессимистично. Как рассказал «Нашей Версии» на условиях анонимности один из участников рынка, в Москве, например, договоры долевого строительства заключаются не более чем в 8% случаев, в среднем же по стране этот показатель не превышает 20%. «В самом законе (о долевом строительстве. – Ред.) никакой проблемы нет. Есть проблемы в том, что компания-застройщик зачастую либо не может просчитать все финансовые риски, либо намеренно уходит от выполнения своих обязательств, фиктивно банкротится или ещё что-нибудь. Но в законе невозможно прописать все аспекты. Кто-то всё равно должен застройщиков постоянно проверять. На мой взгляд, основная проблема сейчас именно в этом», – отмечает Максим Столяров.   Заметим, что о необходимости совершенствования закона о долевом строительстве вспоминают всякий раз, когда количество обманутых дольщиков начинает превышать некую критическую массу. Например, первый, самый объёмный пакет поправок в этот документ вносился ещё в 2006 году, когда в стране митинги недовольных граждан-соинвесторов шли в режиме нон-стоп.   Ключевым изменением в законодательстве тогда стало введение запрета на заключение договоров на долевое участие в строительстве в обход 214-ФЗ. Но практически данная мера не дала значительных результатов: серые схемы с использованием подставных фирм-посредников продолжали вовсю применяться. Летом прошлого года введённый в 2006 году запрет было решено ещё немного усилить: президент Дмитрий Медведев подписал поправки, согласно которым единственным разрешённым вариантом продажи недостроенного жилья стало заключение договоров долевого строительства. Однако и к этому нововведению представители отечественного стройкомплекса отнеслись скорее формально.   Как отмечают в пресс-службе Моснадзора долевого строительства, только в прошлом году в ведомство поступило почти 2 тыс. обращений граждан, касающихся правовых взаимоотношений с застройщиками. «Вопросы преимущественно касались проблем переоформления ранее заключённых договоров с застройщиками на договоры долевого участия в строительстве согласно 214-ФЗ, который в максимально полной степени защищает интересы соинвесторов», – пояснили в пресс-службе ведомства.   Говоря о полной законодательной защищённости частных инвесторов, чиновники немного лукавят. Поясним. Согласно 214-ФЗ недострой находится в залоге у дольщиков, и в случае банкротства компании-застройщика именно между гражданами должны распределяться вырученные от продажи данного актива средства. «Этот механизм действительно работает, но проблема в том, что суммы оказываются далеки от тех, которые вложили люди, поскольку за недостроенный проблемный объект, как правило, нельзя выручить значительное количество средств», – комментирует Максим Столяров.   Даже если компания-застройщик прошла официальную процедуру банкротства и объект был куплен другим девелопером, количество дольщиков от этого не уменьшается. Более того, это лишь усугубляет проблемы граждан: формально после распродажи активов они больше не имеют права ничего требовать. Фактически же выходит так, что у людей не оказывается ни квартиры, ни денег.   На практике в подобных ситуациях новые хозяева долгостроя часто просят дольщиков доплатить определённую сумму, обещая в кратчайшие сроки завершить строительство. При этом никаких гарантий, что история в очередной раз не начнёт развиваться по негативному сценарию, нет. Достаточно сказать, что в одной только Москве чиновники уже насчитали несколько сотен сомнительных инвестконтрактов. Так, в прошлом году, ещё до отставки Юрия Лужкова, в мэрии было решено провести ревизию, по итогам которой выяснилось, что в городе из тысячи девелоперских проектов около 700 являются объектами долгостроя, значительное число из которых ещё и продаётся по мошенническим схемам.   Сегодня проверки продолжаются уже под руководством новой городской администрации. По подсчётам мэра Москвы Сергея Собянина, действующие ныне инвестконтракты предполагают строительство 40 млн квадратных метров недвижимости, однако половина из них – нереализуемые, а остальные требуют серьёзной ревизии на предмет их целесообразности. Причём, как отметил заммэра Москвы по вопросам экономической политики Андрей Шаронов, пока что чиновники изучили лишь 10% всех инвестконтрактов.   В некоторых регионах власти предлагают оригинальные способы выхода из ситуации. «Принято решение до конца года полностью решить проблему с обманутыми дольщиками. Для этого обозначен новый механизм: в случаях, когда невозможно получить ни деньги, ни квартиру, муниципалитеты, на территории которых расположены строительные компании, будут предоставлять пострадавшим земельные участки», – заявил недавно губернатор Челябинской области Михаил Юревич. Совершенно ясно, однако, что подобный механизм не может считаться универсальным хотя бы потому, что далеко не везде есть свободные земельные участки, которые можно передать в собственность дольщиков. Особенно если учитывать, что, даже по официальным подсчётам Минрегиона, обманутых дольщиков сегодня нет лишь в 16 регионах России: на Алтае, в Ингушетии, Кабардино-Балкарии, Карачаево-Черкесии, Мордовии, Тыве, Чечне, Кемеровской, Ленинградской, Магаданской, Псковской, Сахалинской областях, а также в Камчатском крае, Ненецком, Чукотском и Ямало-Ненецком автономных округах.   Примечательно, что за рубежом проблемы обманутых дольщиков в том виде и в тех масштабах, как в России, не существует вовсе. Всё дело в том, что в большинстве стран Западной Европы граждане не взаимодействуют с застройщиками напрямую. В случаях, когда речь идёт о покупке жилья на этапе строительства и привлечении средств частных инвесторов, в качестве дополнительной «гарантирующей прослойки» выступают банки.   Граждане отдают свои деньги банку, который, в свою очередь, уже решает, в каком объёме, на каком этапе и на каких условиях он предоставит их компании-застройщику. «Не забывайте ещё и о том, что на западных рынках жильё на стадии котлована или нулевого цикла практически не покупается. Девелоперы просто не привлекают средства граждан, а финансируются банками. Поскольку обычная ставка кредитования там составляет 3–4% годовых, то девелоперы достаточно быстро всё строят и реализуют на рынке уже готовый продукт», – констатирует Виталий Можаровский.   На российском рынке практическую реализацию подобных «банковских схем» пока что невозможно даже представить. С одной стороны, существует вполне объективная причина – ставки по банковским кредитам сегодня достаточно высоки, так что у застройщиков просто нет возможности отказаться от использования средств граждан. С другой, по мнению аналитиков рынка, само по себе устройство отечественного строительного рынка сегодня таково, что рассчитывать на легальные схемы не приходится. «Если перед девелопером выстраивается очередь людей, желающих избавиться от своих денег, думаете, он устоит? При этом государство ещё и потворствует этому, пестуя чувства «обманутых дольщиков» и подогревая их патерналистские ожидания. Государство само провоцирует инвестиционную безответственность и без того финансово неграмотного населения: зачем люди будут лишний раз задумываться о том, кому и на каких условиях они отдают свои средства, если потом можно будет выйти на улицы, помитинговать, потребовать у государства решения проблем и всё в итоге так или иначе будет сделано», – рассуждает Виталий Можаровский.   В итоге получается замкнутый круг. Подавляющее большинство россиян становятся дольщиками не из-за финансовой безграмотности, а из-за того, что покупка готового жилья им просто не по карману. Застройщики, в свою очередь, не спешат искать другие варианты, уверяя, что без привлечения средств дольщиков реализация недорогих жилищных проектов невозможна. Государство же подключается к решению проблемы уже на той стадии, когда никаких кардинальных изменений в саму систему внести невозможно. Справка Как «кидают» дольщиков   На сегодняшний день существует пять самых распространённых способов мошенничества, связанных с долевым строительством.   Первая, самая простая схема, рассчитана на непросвещённых потребителей. Мошенники демонстрируют потенциальному клиенту пустую стройплощадку, огороженную забором. Или, в лучшем случае, так называемый нулевой цикл: вырытый котлован под будущий фундамент. При этом с дольщиков собирают средства в размере полной стоимости квартиры. «Таким образом мошенники имеют «в запасе» значительное время (до нескольких лет), пока потерпевшие поймут, что обмануты, а их деньги многократно «прокручивают», с лихвой окупая затраты, даже если иски потерпевших будут удовлетворены в порядке гражданского судопроизводства», – рассказывает ведущий юрист Первого столичного юридического центра адвокат Олег Сухов.   Второй способ предполагает намеренное допущение застройщиком огромного количества нарушений земельного, градостроительного и экологического законодательства. Собранные у дольщиков средства используются так же, как и в первом случае. А дабы избежать ответственности за свои действия, мошенники бесконечно реорганизуют свою компанию, сменяют директоров, регистрируют всё новые и новые юридические лица. Предъявить претензии же в суде гражданам оказывается достаточно сложно, так как разобраться в хитросплетениях со сменами компаний могут только очень опытные адвокаты.   Третий способ – двойные продажи, от которых вообще-то и должен защищать потребителей пресловутый 214-ФЗ. «Один и тот же застройщик может продавать одни и те же квартиры как по закону, регистрируя договоры долевого участия в Росреестре, так и в обход законодательства, без регистрации договоров на те же самые квартиры иным лицам. И никогда дольщики не догадаются, что их квартира продана кому-то ещё», – поясняет Олег Сухов.   Ещё одна схема – «игры» с названием самой фирмы. Квартиры продаются некоей компанией с тем же названием, что и у настоящего застройщика. Сами граждане при этом не подозревают, что отдают свои деньги «пустышке».   Ну и последний распространённый способ обмана – продажа квартир подрядчиками. «Застройщики, участвующие в строительстве в качестве подрядчиков или инвесторов, при этом не оплатив или не отработав данные объекты недвижимости, успевают их продать дольщикам», – говорит Сухов. То есть деньги граждан поступают не прямому застройщику, а вообще непонятно кому, поскольку договорные отношения с подрядчиками прямой застройщик может в любое время прекратить в одностороннем порядке.