Читайте в июньском журнале "Расчет" ст

Читайте в июньском журнале "Расчет" статью адвоката МКА "Князев и партнеры" Максима Столярова "Многоступенчатая аренда". Нередко помещения сдаются в аренду еще до получения свидетельства о праве собственности. О том, какие последствия это может вызвать для участников подобного договора, рассмотрим на конкретном примере арбитражной практики в материале, который подготовлен адвокатом Максимом Столяровым. Аренда без договора Одна из крупнейших компаний застройщиков Москвы ЗАО «Д» после строительства и сдачи в эксплуатацию небезызвестного торгово-развлекательного центра, чтобы не терять прибыль, начал размещать арендаторов без оформления договора аренды, поскольку еще не было получено свидетельство о праве собственности на здание. Вместо договора аренды заключалось предварительное арендное соглашение, которое содержало в себе условия будущего основного (долгосрочного) контракта плюс условия краткосрочного договора аренды, который должен был заключаться на период с момента получения свидетельства и до регистрации основного соглашения. Предварительным договором также предусматривалась «плата за право заключения договора аренды», которая по своим размерам составляла как раз арендную ставку. Новый взгляд арендодателя Выдача свидетельства о праве собственности компании застройщику затянулась, арендные ставки по Москве за это время выросли, а курс доллара США, к которому они были привязаны, упал. Тогда ЗАО «Д» решило изменить первоначальные договоренности. Сама ставка увеличилась незначительно, но плюс к этому был зафиксирован минимальный (только минимальный) курс доллара, а также странным образом увеличилась площадь, которую арендодатель «перемерил» по своему усмотрению. Помимо этого, с одного года до шести месяцев сократился срок первого изменения арендной ставки в сторону увеличения. Такое недобросовестное поведение ЗАО «Д» не понравилось одному из арендаторов – ООО «Б», фирме, которая являлась подразделением крупной сети магазинов одежды с известным и раскрученным брэндом. ООО «Б» отказалось подписывать соглашение на новых условиях, требуя соблюсти предыдущие договоренности. Переписка продолжалась восемь месяцев, и сторонам не удалось прийти к единому решению. В то же время руководство ЗАО «Д», понимая, что расположение на своей территории магазина данной торговой марки окажется очень выгодным, не стремился выселить арендатора, занимающего помещение без договора. Налоговые проблемы В принципе, ООО «Б» могло бы и далее занимать помещение по предварительному договору, тем более что повышение «платы за право заключения договора аренды» в нем не предусматривалось. Однако возникли проблемы с уплатой налогов. Так, согласно п.10 ч.1 ст.264 НК РФ к расходам можно отнести арендные платежи, а также затраты на приобретение имущества, переданного в лизинг. В силу ч.2 ст.264.1 НК РФ расходами на приобретение права признаются затраты, связанные с получением прав на заключение договора аренды только земельных участков при условии подписания указанного арендного соглашения. Выходит, что расходы в виде платы за право заключения договора аренды нельзя учитывать при расчете налога на прибыль. На это обстоятельство указывается и в Письме УФНС по г. Москве от 8 сентября 2007 г. № 20-12/086935. Судебное решение ООО «Б» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ЗАО «Д» о понуждении заключения договора аренды и взыскании убытков. В частности, истец просил заключить в судебном порядке арендное соглашение на тех условиях, которые были расписаны в предварительном договоре. Расчет убытков осуществлялся, исходя из суммы излишне уплаченного налога на прибыль в связи с невозможностью отнесения к расходам фактически арендных платежей. Арбитражный суд г. Москвы иск удовлетворил, договор был заключен и зарегистрирован, а с ЗАО «Д» в пользу ООО «Б» было взыскано 1 684 800 рублей за целый год переплаты налога на прибыль. При этом арбитражный суд исходил из следующего. При исследовании обстоятельств дела установлено, что между сторонами был оформлен предварительный договор аренды, по условиям которого стороны обязались подписать основной договор аренды на эти нежилые помещения в течение 2 месяцев с момента получения арендодателем свидетельства о праве собственности на здание. Согласно п. 12 предварительного договора стороны установили, что в случае, если сторона, заключившая предварительный договор уклоняется от заключения основного соглашения, то применяются положения статей 445, 446 ГК РФ. Смотри существенные условия! В дальнейшем ситуация развивалась так: ответчик, как собственник спорных помещений, получив свидетельство в установленный срок, не предложил истцу оформить основной договор аренды. Вместо этого он потребовал заключить договор на измененных условиях. В связи с этим арендатор был вынужден направить в адрес партнера по сделке письмо с просьбой оформить основной договор, причем в приложении содержался проект этого документа. Однако со стороны арендодателя в адрес истца вновь поступило предложение заключить договор на измененных условиях. Здесь необходимо обратиться к нормам закона. В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным соглашением. Последнее должно содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В нем же указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если это требование в предварительном соглашении не определено, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предшествующего ему документа. Рассматривая спор, суд первой инстанции обоснованно признал, что представленный ООО «Б» проект основного договора содержит все существенные условия арендного соглашения. Поскольку ответчик уклонялся от подписания основного договора аренды, а пунктом 12 предварительного договора предусмотрено, что в данном случае применяются положения статей 445, 446 ГК РФ, арбитражный суд считает необходимым понудить ответчика заключить основной договор аренды на спорные помещения со сроком действия пять лет. Довод ответчика о том, что между сторонами имелись разногласия по арендной плате, арбитражный суд признал несостоятельным, поскольку предварительный договор содержал все необходимые существенные условия основного соглашения, установленные для договоров аренды, включая и размер арендной платы. Последующее же несогласие стороны с одним из условий контракта не предоставляет ей право в одностороннем порядке отказаться от заключения договора на предварительных условиях, установленных предшествующим документом. Финал противостояния В соответствии со ст.15 ГК РФ лицо, права которого нарушены, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрен меньший размер подобной компенсации. В рассматриваемом же примере судом было установлено, что вследствие уклонения ответчика от заключения договора аренды на согласованных ранее условиях, истец был лишен возможности учитывать платежи своему партнеру как расходы на аренду помещения согласно п.10 ч.1 ст.264 НК РФ. В то же время налоговым законодательство не предусмотрено отнесения к расходам при уплате налога на прибыль таких платежей, как плата за заключение договора аренды. Таким образом, истец вынужден был включить указанные выплаты в налогооблагаемую базу и платить с них налог на прибыль. Согласно представленному истцом расчету убытки составили 1 684 800 рублей. Достоверность вычислений ответчиком не оспаривалась, следовательно, сумма убытков подлежит взысканию в полном объеме. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного соглашения. Ссылка на закон Согласно ч. 3 ст. 607 ГК РФ, договор аренды должен в обязательном порядке содержать данные, позволяющие определенно установить имущество, которое подлежит передаче арендатору в качестве объекта аренды. Эти сведения должны быть включены и в предварительный договор.