Анонс. Читайте сегодня на сайте инвест

Анонс. Читайте сегодня на сайте инвестиционного холдинга "ФИНАМ" статью Данары Чурюмовой "Сценарии и прогнозы" с юридическим комментарием адвоката МКА "Князев и партнеры" Максима Столярова Земля будет изыматься для госнужд по новым правилам Министерство экономического развития и торговли РФ подготовило изменения в правила отчуждения земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Ожидается, что соответствующий законопроект осенью поступит на рассмотрение в Государственную Думу, а в 2008 г. вступит в силу. По мнению инициаторов законопроекта, поправки сделают механизм изъятия земель более прозрачным и справедливым. Бесспорно, законопроект обладает рядом достоинств. Однако в необходимости отдельных его положений юристы высказывают сомнения Гражданский кодекс РФ предусматривает два способа отчуждения земель в пользу государства: добровольный, когда стороны договариваются о цене выкупа, и принудительный, когда собственник отказывается продавать свою землю по предложенной цене. В последнем случае суд назначает цену и выносит решение о принудительном отчуждении. В соответствии с п. 2 ст. 55 Земельного кодекса РФ принудительное отчуждение земли для государственных или муниципальных нужд из частной собственности возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда. Ст. 281 Гражданского кодекса РФ предписывает при определении цены земельного участка руководствоваться рыночной ценой участка, к которой прибавляется стоимость недвижимости, находящейся на нём, и размер убытков, причиняемых фактом изъятия, включая упущенную выгоду. "Таким образом, в случае изъятия земли из частной собственности путём выкупа по соглашению сторон или по решению суда, - во всех случаях определение выкупной цены базируется и не может быть меньше её рыночной стоимости", - размышляет начальник отдела сопровождения земельных отношений компании "Интерцессия" Алексей Ибрагимов. "Я не вижу необходимости в такой поправке, - говорит адвокат Московской коллегии адвокатов "Князев и партнеры" Максим Столяров, комментируя появившуюся в ряде СМИ информацию о том, что подготовленный Минэкономразвития законопроект установит рыночную цену на землю, изымаемую для государственных и муниципальных нужд. – В Земельном и Гражданском кодексах это предусмотрено. Там написано, что выкупная цена определяется соглашением с собственником участка. Разумеется, он не будет продавать ее дешевле рыночной. Если потом государственные, муниципальные органы не согласятся с его ценой и будут пытаться в судебном порядке обязать его выкупить, то судебная практика тоже идет по тому пути, что устанавливается рыночная цена. Смысл этой поправки может быть в том, что уже тогда будет изначально установлено, что цена рыночная. И у муниципальных и государственных органов уже не будет выбора, какую цену предлагать. Сейчас они предлагают более низкую цену, собственник не соглашается, в итоге суд назначает рыночную цену. Поправка приведет к тому, что будет меньше судебных разбирательств". "В Постановлении Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. № 11 говорится, что под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую включается рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду", - говорит Светлана Матвеева, главный юрист группы отделов компании "МИЭЛЬ-Брокеридж". Законопроект устанавливает рыночную цену изымаемого участка. В связи с этим возникают вопросы. Будет ли в качестве компенсации выплачиваться только рыночная цена участка или будут также покрываться убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, что предусмотрено п.2 ст. 55 Земельного кодекса и ст. 281 Гражданского кодекса. Текст законопроекта получить в МЭРТе не удалось, т.к. до тех пор пока законопроект не поступил на рассмотрение в Государственную Думу, он считается внутренним документом министерства. Парламентские каникулы продлятся до сентября. Министерство экономического развития и торговли пока не торопится с ответами на наши вопросы. Поэтому остается неясным, подвергнутся ли каким-либо изменениям статьи 55 ЗК РФ и 281 ГК РФ. Настороженность юристов вызывает методика выбора оценщиков, предусмотренная законопроектом. "Размер рыночной цены за землю может значительно различаться в зависимости от того, кто производит такую оценку, и из каких критериев складываются данные для оценки. Если исходить, что оценщиков, хоть и на конкурсной основе, но будут выбирать отраслевые ведомства, в чью пользу будут изыматься эти участки, можно предположить, что права частного собственника земли, у которого она будет изыматься, будут соблюдаться в меньшей степени, чем это предполагает гражданский оборот либерального демократического государства, - считает Алексей Ибрагимов. - Ведь не просто так в ст. 55 ЗК РФ содержится бланкетная норма в адрес гражданского законодательства, потому что гражданское законодательство предполагает равенство сторон такого оборота. Определение рыночной цены при изъятии земли у собственника прежде всего должно быть произведено независимым оценщиком, во всех смыслах понимания слова "независимый". Также суд может обратиться к услугам независимого оценщика, в таком случае проигравшая сторона оплатит оценку. Вопрос о том, на какой момент будет определяться рыночная стоимость земельного участка, пока остается открытым. Действующее законодательство не содержит такого положения, отмечает Матвеева, и пока данный пробел регулируется судебной практикой: согласно вышеуказанному Постановлению Пленума ВАС арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. В то же время эксперты отмечают несомненные достоинства законопроекта. Действующее законодательство предусматривает возможность получения собственником вместо денежной компенсации равноценный участок. Здесь возникает коллизия, решить которую призван законопроект. До недавнего времени земельные участки предоставлялись физическим лицам на праве собственности или на праве пожизненного наследуемого владения, а юридическим лицам - на праве собственности или на праве постоянного (бессрочного) пользования. Однако сейчас граждане не могут получать их на праве пожизненного наследуемого владения, так же как предприятия – на праве постоянного (бессрочного) пользования. Исключение составляют общественные, религиозные организации и т.д. Законопроект предусматривает, что граждане будут получать участки взамен изымаемых из пожизненного наследуемого владения в собственность. В отношении предприятий расчет компенсаций пока точно не определен. Таким образом, устраняется пробел в законодательстве относительно того, на каком праве будет предоставлен участок взамен изымаемого, который принадлежит, например, на праве пожизненного владения, в то время как Земельный кодекс запрещает предоставление участков на данном праве, комментирует Светлана Матвеева. Сегодня многие сделки о выкупе земли для государственных и муниципальных нужд не могут быть зарегистрированы, т.к. вопрос о том, кто имеет право выносить решение об отчуждении, не урегулирован. Законопроект восполняет такие лакуны в законодательстве. В зависимости от того, в чьих интересах осуществляется изъятие земли, этим будет заниматься федеральное правительство, региональная исполнительная власть или органы местного