Дело Мустафина М.А. (установление сервитута в отношении нежилого помещения)

Мустафину на праве собственности принадлежит нежилое помещение общей площадью 101,3 кв.м., расположенное в указанном выше БЦ.

Из изученного адвокатом поэтажного плана усматривается, что доступ в помещение Мустафина в настоящий момент возможен исключительно через помещение ООО «А», в частности, через комнату № 6.

Такой порядок доступа существовал в течение двух лет с момента приобретения Мустафиным своего Помещения. ООО «А», приобретя год назад свое помещение, сложившийся порядок до последнего времени не оспаривало.

Непосредственно перед обращением к Адвокату доступ Мустафина в его помещение был заблокирован действиями представителей ООО «А». Принимая во внимание, что свое помещение Мустафин сдает в аренду коммерческой организации, которая в результате блокировки доступа лишилась возможности использовать его по назначению, арендные отношения между ними были разорваны, а  Мустафин понес убытки.

В соответствии с ч.1 ст.274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута) .

По смыслу ст.274 ГК РФ собственник господствующей недвижимой вещи, нужды которого не могут быть обеспечены без установления сервитута на чужую недвижимую вещь, вправе требовать от собственника последней (собственника служащей вещи) установления сервитута на данную вещь, если именно в этом случае будут реально обеспечены потребности собственника господствующей вещи.

Как указано в ст.277 ГК РФ, применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 - 276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Условиями для установления сервитута в судебном порядке являются наличие между собственниками недвижимости спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте; выявленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей Истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом.

В ч.1 ст.274 ГК РФ оговорен примерный перечень случаев, предполагающих установление сервитута, и указаны критерии оценки иных потребностей, при наличии которых собственник недвижимости может требовать предоставления ему права ограниченного пользования чужим имуществом.

При разрешении спора об установлении сервитута исследованию подлежит вопрос о том, на удовлетворение каких конкретно нужд направлено требование Истца, и относятся ли они к тем потребностям, которые могут быть обеспечены путем установления сервитута, учитывая его исключительный характер.

Проезд и проход к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, при наличии которых возможно предоставление названного ограниченного вещного права. Более того, у Истца отсутствует иная возможность для доступа к своему помещению, не прибегая к правовым средствам, предусмотренным указанными выше нормами.

Мустафин инициировал обращение в экспертную организацию на предмет обустройства альтернативного прохода в свое помещение, минуя помещение ООО «А».

Согласно экспертному заключению обустройство альтернативного прохода не отвечает требованиям пожарной безопасности.

Экспертное учреждение имеет лицензию МЧС России, не доверять данному заключению у Мустафина нет оснований. В нем существующий проход к его помещению указан в качестве единственно возможного с точки зрения пожарной безопасности.

Судебная практика свидетельствует о том, что суд, придя к выводу об установлении сервитута, при наличии спора не связан доводами его сторон, касающимися порядка использования служащего объекта недвижимости. Он может самостоятельно определить оптимальные условия сервитута, которые не только бы соответствовали интересам Истца, но и были бы наименее обременительными для Ответчика.