В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. А согласно ч. 1 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.
Наиболее часто встречающаяся ситуация нашей правовой действительности: добросовестный покупатель покупает квартиру у мошенников. После суда квартира возвращается законному владельцу. По сути, добросовестный покупатель остается без денег и недвижимости. И лишь с решением суда, по которому ему присуждена сумма, которую он заплатил по сделке и которую ему должен вернуть мошенник (и который, естественно, ничего не возвращает), он теперь получает право на компенсацию из казны.
Главное, следует помнить: по спорам об истребовании квартиры из чужого незаконного владения обязанность доказывания недобросовестности приобретателя возлагается на истца.
Действующими правилами Гражданского кодекса такая «спорная» недвижимость может быть истребована в судебном порядке из чужого незаконного владения, например у наследников или покупателей злоумышленника, который приобрел недвижимость незаконно.
В большинстве случаев мошенники не являются собственниками квартир. Имеют место серии сделок по продаже спорной квартиры, цель одна — запутать историю квартиры и ввести потенциального покупателя в заблуждение.
Покупатель рискует остаться и без квартиры, и без денег. А если для покупки жилья оформлялась ипотека, то еще и с долгами.
В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Таким образом, любые сделки с жильем сопряжены с огромным количеством рисков, из которых только определенная часть связана с мошенничеством. Действующим и будущим собственникам и потенциальным покупателям жилья не стоит жалеть времени, сил и финансов на проверку и минимизацию этих рисков.
В соответствии с действующим законодательством, для целей защиты добросовестных приобретателей предусмотрены правовые механизмы. И, по факту, именно государство приняло на себя финансовые обязательства возместить лицу, что тот так и не получил по решению суда. Однако реализовать это будет непросто и не быстро. Для реализации этого права обделенному покупателю придется сделать многое. И главное надо понимать, что судебная тяжба — это долгая процедура и требующая затрат.
Первый шаг — необходимо будет доказать в суде, что Истец — добросовестный приобретатель. Чаще всего особых действий от покупателя предпринимать не требуется. По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Если суд и примет решение о возврате жилья действительному собственнику, то, по крайней мере, признает приобретателя добросовестным, а этот факт влечет существенные юридические последствия.
Признание приобретателя добросовестным дает Истцу основания для обращения в суд с иском о возмещении убытков к лицу, по чьей вине проблемное жилое помещение оказалось во владении приобретателя. Убытки могут заключаться, например, в сумме, уплаченной продавцу (реальный ущерб), а также в неполученных доходах, на которые мог рассчитывать приобретатель, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Это может быть плата за сдачу жилья внаем, если к моменту возврата приобретатель уже заключил договор с нанимателем на определенный срок.
Если добросовестный приобретатель в период владения жильем произвел расходы на его сохранение, содержание (например, осуществил необходимый капитальный ремонт) или улучшение (текущий ремонт), то он вправе требовать от собственника возмещения таких расходов или оставления за собой произведенных им улучшений. Если же улучшения неотделимы без повреждения целостности жилья, приобретатель в праве требовать от собственника возмещения произведенных затрат.
Рассмотрим, ситуацию о предъявлении иска добросовестного приобретателя к Российской Федерации о выплате компенсации, предусмотренной гл. 10.1 Закона N 218-ФЗ, приложив к нему и документы, полученные от судебного пристава.
Следует учитывать, что размер компенсации определяется судом исходя из суммы, составляющей реальный ущерб, либо, если соответствующее требование заявлено добросовестным приобретателем, в размере кадастровой стоимости жилого помещения, действующей на дату вступления в силу судебного акта.
Получение компенсации из средств федерального бюджета РФ в реальности по исполнительному листу — процедура крайне непростая. Все возможные бюрократические препятствия могут существенно затянуть исполнение, а иногда и потребовать каких-то дополнительных активных действий как со стороны пристава, так и со стороны взыскателя.
В случае выплаты компенсации, предусмотренной настоящей статьей, к Российской Федерации переходит в пределах выплаченной суммы компенсации право (требование), которое добросовестный приобретатель имеет к лицу, ответственному за причинение ему убытков в связи с истребованием от него жилого помещения (п. 1 ст. 68.1 Закона N 218-ФЗ).
ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ
1. Современная практика, увы, стоит не на стороне добросовестного приобретателя. И даже суды в своих решениях зачастую допускают обвинение его в недолжной осмотрительности при совершении сделки. Причем даже в тех запутанных спорах, где право на одну и ту же квартиру многократно переходило от одного лица к другому, а переход без проблем регистрировался в Росреестре.
2. Конечно, нововведения в российском законодательстве призваны спасти интересы добросовестного приобретателя, у которого и квартиру отобрали, и деньги за нее не вернули. Ведь случаи реального получения денег пострадавшими добросовестными приобретателями от продавцов единичны.
3. Необходимо понимать, что приобретатель должен понимать, что процесс займет много времени и сил, в том числе на правовую помощь.
4. Право получить компенсацию из средств федерального бюджета — де-юре есть. А де-факто стать крайне не просто. Без активных действий со стороны пострадавшего от мошенников добросовестного приобретателя данное право так и останется в теории.
5. В связи с тем, что именно государство берет на себя возмещение компенсации за утраченное жилье, реальная процедура получения денег из казны может быть осложнена различными бюрократическими формальностями, которые вполне могут растянуть весь процесс на многие годы.
В заключение стоит добавить, что мошенники не теряют времени, и случаев мошенничества с недвижимостью с каждым годом становится все больше и больше. Недобросовестные граждане и преступные лица придумывают разного рода схемы, позволяющие продавать «токсичные» квартиры и зарабатывать на этом очень солидные деньги. Покупатели же в конечном итоге лишаются и недвижимости, и нескольких миллионов. В этой связи рекомендуем всегда нанимать юриста-адвоката, который бы занимался юридическим сопровождением сделки и минимизировал риски, в частности проверял юридическую чистоту квартиры, ее историю, получал актуальные выписки и справки, актуальную документацию от собственника.
Другие статьи