Читайте в свежем выпуске журнала "Жили

Читайте в свежем выпуске журнала "Жилищное право" ответы на вопросы адвоката МКА "Князев и партнеры" Максима Столярова - "На сегодняшний день вексельная схема работает на гражданина".      Корр.: Максим Юрьевич, какие важные изменения в законодательстве за год Вы могли бы выделить? — По моему мнению, ничего существенного в жилищном законодательстве в последнее время не происходило. Были немного расширены жилищные права граждан, ограниченных судом в дееспособности, теперь за ними сохраняется право пользования, тем самым снижается вероятность их выселения из занимаемых жилых помещений незаконным путем. Ранее подобные нормы были прописаны только для полностью дееспособных лиц. Знаю, что сейчас готовится законопроект, в соответствии с которым размещение рекламы на многоквартирном доме возможно будет только с согласия всех собственников жилых помещений. Мне эта норма представляется оправданной, потому что согласно действующему законодательству решение считается принятым, если за него проголосовала половина всех собственников жилых помещений, а в случае создания ТСЖ эти вопросы находятся в его ведении. При таком положении дел кто-то из собственников жилья может оказаться в ущемленном состоянии: ухудшится освещение его квартиры или, наоборот, ночью будут неоновые лампы в окно светить и т. п. Были также некоторые поправки редакционного характера. Немного изменилась практика, например, в плане того же выселения, увеличился период отсрочки, дети стали считаться членами семьи собственника помещения и т. д. Изменился источник субсидий на оплату коммунальных услуг для малообеспеченных граждан.  Теперь они будут предоставляться не органом местного самоуправления, а органом исполнительной власти субъекта Федерации, то есть областными, городскими властями. Думаю, что так, по крайней мере, больше шансов, что субсидии эта категория граждан будет получать и получать вовремя, поскольку в бюджете региона все-таки денег, как правило, больше, чем в местном бюджете. Все остальные изменения не несут особой смысловой нагрузки. Так, например, теперь у нас нет технических паспортов жилых домов, а только кадастровые, изменились названия служб, которые эти паспорта выдают, а также расценки на их услуги. Корр.: Для всех, к сожалению, очевидно, что современное жилищное законодательство далеко не совершенно. Что, по Вашему мнению, мешает ему полноценно работать и что стоило бы в нем изменить? — Недостаточно урегулированы вопросы, касающиеся общего имущества в многоквартирных домах. Еще совсем недавно все оно было государственным и находилось на балансе ДЕЗов, поэтому эти проблемы никого не волновали. Сегодня же, поскольку считается, что общее имущество (лестничные клетки, чердаки, лифты) находится в общей собственности собственников жилых помещений, постоянно возникает масса вопросов: как управлять, как распоряжаться, можно ли изменить назначение помещений, можно ли что-то присоединить к квартире, как получить субсидию на ремонт и т. д. Интересное дело слушается у меня сейчас в Мещанском районном суде г. Москвы. Был некий дом с чердаком. Жильцы последнего этажа переделали чердак в мансарду и хотят присоединить ее к своим квартирам. Они на благо всего дома починили крышу, которая текла, усилили ее. Был подготовлен соответствующий проект авторитетной организацией - МосЖилНИИПроект, все работы проведены надлежащим образом, в том числе по обеспечению пожарной и электробезопасности. В Мосжилинспекции, окружной префектуре, куда жильцы обратились для согласования, объяснили, что это реконструкция и в данном случае необходимо получать разрешение, в общем, отказались заниматься этим вопросом. А в префектуре, помимо прочего, добавили, что «у нас нет вообще никакого документа, которым мы можем руководствоваться, принимая эти ваши переделки». В законе четко не сформулировано, в чьей компетенции находятся подобные вопросы. Будем пытаться разрешить данное дело, используя какие-то косвенные нормы. Считаю, что нужна более четкая регламентация. Вопросы выселения и переселения граждан, на мой взгляд, достаточно хорошо разработаны, эти нормы взяты из старого Жилищного Кодекса. Проблемы, связанные с социальным наймом также сходят на нет, такое жилье постепенно полностью приватизируется. Хотя, считаю, что необходимо более четко регламентировать вопросы переселения в случае сноса домов. Очень много споров возникает между жильцами и органами власти по поводу того, какая квартира должна предоставляться при сносе, сколько комнат, где и как. В г. Москве действует такой закон, но и он оставляет место для споров. Мне, например, не очень понятно: если в отдельной квартире фактически проживает несколько семей, то почему им предоставляется опять одна квартира на всех, пусть даже и большей площади? Если целью переселения является улучшение жилищных условий, почему не дать возможность семьям жить отдельно? Такое встречается сплошь и рядом. А, представьте себе, что происходит в других регионах, где даже нет закона, устанавливающего, что при переселении жилищные условия должны улучшаться или, по крайней мере, доводиться до нормы в 18 метров. Корр.: На Ваш взгляд, насколько эффективно реализуется жилищное законодательство в данный момент? Актуально ли жилищное законодательство на сегодняшний день? — Разумеется, актуально. Ежедневно в стране возникают разного рода жилищные споры. Постоянно организуются и прекращают свою работу товарищества собственников жилья, меняются формы управления общим имуществом, решаются вопросы с ведомственным жильем. Жилищный кодекс РФ, на мой взгляд, достаточно современен, в нем учитываются все изменения. У нас сначала приняли Кодекс, а потом уже начали нарабатывать практику, а не наоборот. И это не могло не сказаться положительным образом на его реализации. Может быть, некоторые нормы уже утратили свою актуальность, но в целом он действительно работает. Корр.: Максим Юрьевич, не могли бы Вы привести интересные примеры жилищных споров из практики Вашей компании? —  Наиболее сложные из них, на мой взгляд, связаны либо с признанием приватизации помещений незаконной, либо с выселением граждан из занимаемых ими жилых помещений. В начале девяностых приватизировали все подряд, а сейчас, по прошествии почти двух десятилетий, стали все это отменять, пересматривать. Такая ситуация кардинально затрагивает интересы граждан, особенно это касается приватизации квартир. Вы можете купить квартиру, и вдруг окажется, что в ней имеет право пожизненного проживания некий человек. Его восстановят, он придет к вам и вселится. Радует, что наконец-то начали действительно работать статьи Жилищного кодекса РФ, в соответствии с которыми  граждан, образ жизни которых причиняет неудобства или наносит материальный ущерб соседям по дому, можно выселить из занимаемого ими жилого помещения. Раньше такого практически не было. Это, конечно, крайняя мера, но сегодня ее применяют все чаще и чаще. Так, недавно в г. Королеве выселили женщину, которая устроила у себя в квартире собачий питомник, то есть фактически использовала жилое помещение не по назначению. Соседи жаловались на грязь в подъезде, шерсть и постоянный лай. В прессе также упоминалось, что выселили некоего ди-джея, который любил устраивать репетиции в квартире по ночам. Таких случаев, когда нарушение прав соседей повлекло за собой выселение граждан из занимаемого жилого помещения либо возмещение причиненного ущерба, становится все больше. Если речь идет о социальном найме жилья, человека выселяют не на улицу, а в менее благоустроенное помещение. В нашей практике был случай, когда выселили из квартиры мужчину, который являлся собственником данного жилого помещения, и выплатили ему компенсацию. Она, конечно, не соответствовала рыночной стоимости квартиры, но тем не менее… В данном случае иск подается соседями совместно с районной управой, а если речь идет о неприватизированной квартире, истцом выступает управа как представитель собственника. Корр.: Не секрет, что до исполнения постановления суда доходит далеко не всегда. Что бы Вы могли сказать о правоприменительной практике, приведите пример судебных решений в рамках  жилищного права? — Если речь идет о взысканиях, например, тех же пресловутых коммунальных платежах, возмещении ущерба соседям, в этом отношении ситуация в жилищном праве не оригинальна. Исполнение судебных решений, как и везде, упирается в работу судебных приставов и реальную платежеспособность должника. Если не получается взыскать долг сразу и полностью денежными средствами, драгоценностями, ценными бумагами, путем продажи имущества должника и т. п., то, как правило, исполнительное производство затягивается на длительный период и может действительно закончиться ничем. Иногда исполнительные дела прекращаются в связи с невозможностью исполнения. На мой взгляд, службы приставов не располагают грамотными кадрами и выполняют свои обязанности достаточно лениво, а зачастую и непрофессионально. И получается, что должник, не предпринимая практически никаких действий, может на определенный период времени, скажем так, парализовать работу приставов. У нас в практике были случаи, когда пристав предпринимал различные процессуальные действия, но фактически ничего не удавалось взыскать с должника в течение полугода. Именно поэтому исполнение судебных решений становится очень большой проблемой. Корр.: Приведите, пожалуйста, примеры наиболее типичных судебных исков, подаваемых физическими и юридическими лицами? — Чаще всего речь идет о коммунальных платежах. При этом с одной стороны находятся жильцы, а с другой — снабжающие и управляющие организации. Второе место занимают иски о выселении граждан из занимаемого ими жилья. С моей точки зрения, нет необходимости разделять физические и юридические лица в этих вопросах. Просто граждане обращаются в суд, например, по поводу того, что им слишком много насчитали, а поставщики энергии, обслуживающие организации — с тем, что им не доплатили. Основная масса таких дел рассматривается мировыми судьями. Корр.: Исходя из судебной практики, какие иски юридических лиц  чаще удовлетворяют? — Юридически я бы такой зависимости не выводил. Но на практике, когда истцом выступает снабжающая организация, как правило, решение принимается в ее пользу, поскольку в данном случае налицо действительно реальная задолженность. Зачастую ответчик признает свои долги, но в силу определенных причин погасить их не в состоянии. Корр.: Финансовый кризис вносит коррективы не только в бытовую жизнь людей, достаточно сильно изменился рынок недвижимости. В связи с этим изменилась ли как-то Ваша практика? — К нам стало поступать больше обращений, в том числе по жилищным спорам. В первую очередь, это оспаривание сделок в отношении различных жилых помещений, вопросы выселения граждан. Вообще, работы стало больше. Корр.: Пожалуйста, расскажите о нюансах правоприменительной практики законов об ипотеке, долевом строительстве и всё еще популярных вексельных схемах. Чего стоит опасаться, на что обращать внимание? — Здесь очень много факторов. Что касается участия в долевом строительстве, возможны два варианта развития ситуации: либо вы заключите нормальный договор, который будет зарегистрирован, в этом случае закон будет вас защищать; либо у вас будет что-то типа договора инвестирования или вексельной схемы, предварительного договора купли-продажи — тогда помочь вам сможет только Закон «О защите прав потребителей», но в целом добиться от застройщика своевременного завершения работ и обеспечения их качества будет крайне сложно. У нас практически нет нормальных договоров об участии в долевом строительстве, они, как правило, не регистрируются, все строится на каких-то полулевых схемах. В ипотеке же основные проблемы связаны с тем, что люди не читают внимательно договоры либо позволяют банку в одностороннем порядке изменять ставку или вводить какие-то дополнительные платежи, в связи с этим возникает реальная переплата. Ипотечные споры в основном касаются денежных средств. — Интересно, что на сегодняшний день вексельная схема работает на гражданина, что довольно необычно. Когда наблюдался бурный рост рынка недвижимости, все вексельные схемы играли в пользу застройщиков. Те могли, выдав вексель, через некоторое время возвратить по нему деньги, а квартиру продать другому человеку. При этом ее рыночная цена уже была на порядок выше, чем сумма, указанная в векселе. Сейчас, когда рынок недвижимости находится в упадке, застройщику невыгодно возвращать сумму по векселю (тем более что усложнилась процедура кредитования, свободных денег практически нет), а гораздо проще передавать квартиры по этим договорам. И граждане-инвесторы начали взыскивать именно суммы по векселям, не теряя при этом права приобрести квартиру впоследствии, когда она будет достроена. У меня сейчас в работе два таких дела и складывается очень интересная картина: мы взыскиваем полную сумму плюс проценты за просрочку, и при этом сохраняется возможность получить квартиру, когда ее достроят. В данном случае застройщик оказывается в минусе. Корр.: Приняты ли уже какие-то решения по этим делам? Есть ли сложности? — Да, решения уже есть, процесс взыскания проходит достаточно гладко. Сложности возникают лишь с выплатой процентов, суды уменьшают суммы по процентам, которые заявляются нами. Но и с этим мы боремся, обжалуем. Используя такую схему, застройщик сознательно шел на риск, мог оказаться как в выигрыше, так и в проигрыше. Это примерно как с курсом доллара: если указываешь цену в долларах или в евро, всегда рискуешь в ту или иную сторону. Итак, суды взыскивают по вексельным сделкам суммы, а потом, имея на руках предварительный договор, можно, когда придет время, потребовать все-таки продать квартиру.