Споры о сохранении залогового права в судебной практике не редкость. Стоит отметить, что проблематика защиты залогодержателей от недобросовестных должников в настоящее время стала особенно актуальной. Даже несмотря на то, что суды стараются отслеживать и пресекать отлаженные схемы и попытки вывести имущество из-под залога, непорядочные залогодатели идут на новые ухищрения. В статье разобраны популярные схемы, которые используют залогодатели и приведены советы по защите прав кредиторов от недобросовестных должников.
1. Изменение качественных характеристик и параметров предмета залога
Фабула дела: М. обратился в суд с иском к банку-2 о прекращении обременения в виде ипотеки объекта индивидуального жилищного строительства и земельного участка, возложив на территориальное управление Росреестра обязанность погасить запись о государственной регистрации обременения (ипотеки). В обоснование заявленных требований Должник указал, что договор ипотеки в отношении названных выше объектов заключен 29 октября 2012 г. между П. и банком-1 (правопредшественником ответчика) в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору, заключенному между указанным банком и застройщиком. 14 января 2013 г. истец приобрел земельный участок и расположенный на нем дом, который по данным ЕГРП является трехэтажным. На момент приобретения данного имущества истец был уведомлен о том, что имущество обременено ипотекой, однако впоследствии выяснил, что имеются различия между фактическим состоянием этого имущества и документами на него. По мнению М., на момент заключения договора ипотеки описанный в договоре индивидуальный жилой дом фактически отсутствовал, так как имела место постройка с другими параметрами. Ввиду наличия обременения на несуществующий, по утверждению истца, объект недвижимости созданы препятствия длярегистрации приобретенной постройки в собственность.
Приведенная ситуация – не редкость. Часто недобросовестные залогодатели вносят изменения в параметрызаложенного имущества, например, расширяют площадь недвижимости или меняют ее этажность, считая, что такаяманипуляция сделает невозможным взыскание предмет залога.
Позиция Верховного суда выражена в Определении от 13 сентября 2016 г. № 18-КГ16-102: Согласно п. 2 ст. 11 Закона об ипотеке ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки. Из данной правовой нормы следует, что обременение объекта недвижимости ипотекой определяется фактом государственной регистрации такого обременения, а не соответствием фактических параметров предмета ипотеки его параметрам, указанным в ЕГРП. Именно это должно учитываться судами при разрешении аналогичных споров, где несоответствие фактических параметров переданного в ипотеку объекта недвижимости параметрам этого объекта недвижимости, указанным в ЕГРП, является основанием для прекращения установленной в отношении такогообъекта недвижимости ипотеки.
Изменение предмета ипотеки не означает ни физической, ни юридической гибели заложенного имущества. Залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель невоспользовался правом заменить либо восстановить предмет залога. На основании вышеупомянутых доводовдолжны защищать свои законные интересы залогодержателя в отношении измененного предмета залога.
2. Ссылка залогодателя на то, что недостроенная недвижимость на заложенномучастке — не объект гражданских прав, а значит, не может быть и предметом залога. Уклонение недобросовестных залогодателей от регистрации недостроенной недвижимости на заложенном участке
Фабула дела: В залоге у банка было право аренды земельного участка должника величиной 4260 кв. м, на котором располагались автомойка, авторемонт, кафе, нежилое здание и недостроенная гостиница площадью 540 кв. м.(гостиницу начали строить после того, как был заключен договор ипотеки). Кредитор хотел включить в реестр должника свой долг на 55,6 млн руб. как обеспеченный ипотекой участка и расположенных на нем объектов. Арбитражный суд Волгоградской области и 12-й Арбитражный апелляционный суд согласились с требованиями банка. Две инстанции исходили из того, что недострой расположен на участке, который находится в залоге у банка. Кроме того, должник возводил гостиницу для «комплексного использования» вместе с нежилым зданием: она была его пристройкой, указали суды.
На их решения пожаловался другой кредитор должника, который, в частности, указал, что гостиница все еще не завершена, а право собственности на нее не зарегистрировано. К этим доводам прислушался Арбитражный суд Поволжского округа. Действительно, право собственности на недвижимый объект возникает с момента ее госрегистрации (ст. 131 Гражданского кодекса) и лишь тогда имущество становится объектом гражданских прав и поступает в конкурсную массу, указала кассационная коллегия. А гостиница не то, что не введена в эксплуатацию –она не зарегистрирована даже как объект незавершенного строительства. С такими выводами АС ПО отменил решения нижестоящих судов в соответствующей части. Банк обратился в Верховный суд.
По общему правилу при ипотеке земельного участка право залога распространяется и на здание или сооружение, которое находится или строится на этом участке, гласит п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке. При этом должники часто не регистрируют такую недвижимость даже как объект незавершенного строительства. В этом случае недобросовестные залогодатели ссылаются на то, что недостроенная недвижимость — не объект гражданских прав, значит, не может быть и предметом залога.
Однако, Верховный суд в Определении № 306-ЭС17-3016 от 14.08.2017 г., разрешая спор, указал, что гостиницу действительно начали строить после заключения договора об ипотеке и не зарегистрировали, то есть формально не ввели ее в оборот. Тем не менее само по себе это не препятствие для залогового кредитора.
Таким образом, суд может признать право залога на незарегистрированный объект, чтобы кредитор не пропустил срок на предъявление требований и смог получить статус залогового. Для этого надо доказать, что постройка соответствует признакам недвижимости (с помощью кадастрового, технического паспортов, фотографий и т. п.).
Вместе с тем, во избежание негативных последствий пропуска срока на предъявление кредиторами требований и реализации статуса залогового кредитора, суд вправе признать требования кредитора обеспеченными залогом на незарегистрированный объект, в отношении которого представлены достаточные доказательства соответствия его признакам объекта недвижимого имущества (без учета регистрации), применив предусмотренный частью 5 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» порядок, регулирующий схожие правоотношения, согласно которому застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.
Таким образом, залогодержателям надлежит руководствоваться следующим: если нет регистрации на заложенный объект недвижимого имущества, то это не основание признать залог отсутствующим.
3. Имущество, которое находится в залоге у кредитора-залогодержателя, выбыло из собственности залогодателя
Фабула дела: Между банком и И. (заемщик) заключен кредитный договор, по условиям которого банк обязался предоставить И. в целях финансирования личных потребностей заемщика денежные средства, а И. обязался возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование кредитом в сроки и на условиях, предусмотренных договором. Кредитным договором предусмотрено, что сумма кредита предоставляется заемщику под залог квартиры. Собственником квартиры является И., который приобрел ее у П. на основании договора купли- продажи квартиры.
Согласно договору об ипотеке квартиры, зарегистрированному Управлением Росреестра по Тамбовской области, И. (залогодатель) в обеспечение обязательств, принятых на себя по кредитному договору, передает в ипотеку (залог) банку (залогодержателю) квартиру, заложенное имущество остается у залогодателя в его владении и пользовании. В удостоверение прав банка по договору ипотеки И. составил закладную, которая была выдана банку органом, осуществляющим регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Тамбовской области. Договор ипотеки и закладная зарегистрированы в установленном законом порядке. Через 2 года между банком (продавец) и обществом (покупатель) заключен договор купли-продажи закладных, в соответствии с которым права по закладной переданы обществу. Еще через год Решением Арбитражного суда Тамбовской области индивидуальный предприниматель И. признан несостоятельным (банкротом).
Судами установлено, что общество не обращалось в арбитражный суд с заявлением о включении его требований по кредитному договору, обеспеченному залогом квартиры, в реестр кредиторов И., вследствие чего не имеет специальных прав, предусмотренных Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".Одновременно, Апелляционным определением Тамбовского областного суда договор купли-продажи квартиры, заключенный между П. и И., признан по иску П. ничтожным как притворная сделка, прикрывающая договор залога указанной квартиры, заключенный в обеспечение исполнения П. договора займа с И.
Ввиду последовавшей смерти П. и отсутствия у него наследников указанная квартира признана выморочным имуществом, подлежащим передаче в собственность муниципального образования. После завершения конкурсного производства в отношении индивидуального предпринимателя, в конкурсную массу включены и реализованы принадлежащие должнику транспортные средства. Спорная квартира в конкурсную массу не включена. Общество, считая себя добросовестным залогодержателем квартиры на основании, обратилось в арбитражный суд с иском к муниципальному образованию А. (новый собственник квартиры).
Первая и апелляционная инстанции отказали в удовлетворении заявленных требований. Отказывая в удовлетворении иска, суды пришли к выводу о ничтожности договора об ипотеке квартиры, поскольку на дату заключения этого договора и выдачи закладной И. не приобрел право собственности на квартиру и не вправе был распоряжаться ею.
При этом ссылку общества на добросовестность банка как залогодержателя в обоснование довода о сохранении залога при переходе права собственности на квартиру к муниципальному образованию суды отклонили, сославшись на то, что соответствующие положения абз. 2 п. 2 ст. 335 ГК РФ не подлежат применению, поскольку договор об ипотеке заключен 25.01.2008, т.е. до даты введения в действие названных положений Кодекса(01.07.2014).
Ссылка общества на судебную практику, которая должна учитываться при оценке добросовестности участников сделок, совершенных до 01.07.2014 (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2015),утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.03.2015), отклонена судами по мотиву установления этой практики применительно к сделкам, оспаривавшимся по специальным основаниям, предусмотренным законодательством о банкротстве.
Однако Верховный суд не согласился с нижестоящими инстанциями. Судебная коллегия полагает, что суды необоснованно отклонили ссылку общества на судебную практику применения законодательства о залоге, сложившуюся до 01.07.2014, поскольку выводы о сохранении права залога за добросовестным залогодержателем при применении последствий недействительности сделки, по которой залогодатели приобрели переданное впоследствии в залог имущество, сформулированы Президиумом ВАС РФ (Постановление от 07.06.2012 № 16513/11), хотя и в связи с признанием соответствующих сделок недействительными по иным, нежели в настоящем споре, основаниям, однако не поставлены в зависимость от этих оснований и не обусловлены именно их наличием.
Поскольку спорная квартира выбыла из владения П. на основании договора, т.е. по его воле, последующее признание соответствующей сделки притворной не может затрагивать залоговых прав банка(залогодержателя), который не знал и не должен был знать о ничтожности отчуждения этой квартиры, право собственности на которую было в установленном законом порядке зарегистрировано за И. (залогодателем).Собственник квартиры, которым в результате универсального правопреемства стало муниципальное образование, должен иметь права и нести обязанности залогодателя по договору об ипотеке квартиры от 25.01.2008. Следовательно, у судов отсутствовали основания для отказа в иске, направленном на защиту прав добросовестного залогодержателя, а заявленное требование подлежало удовлетворению за счет предмета ипотеки, перешедшего к муниципальному образованию.
Добросовестный залогодержатель, получивший право залога от неуправомоченного залогодателя, но не знавший и не имевший оснований знать об отсутствии у залогодателя правомочий на предоставление имущества в залог, вправе рассчитывать на сохранение залога, даже если договор был заключен до появления в ГК нормы, закрепляющей подобную защиту добросовестного залогодержателя. Такая защита была признана в практике Высшего Арбитражного Суда и до реформы ГК РФ. Правовая позиция о защите добросовестного залогодержателя была закреплена Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 07.06.2012 N 16513/11 в связи с признанием соответствующих сделок недействительными по иным, нежели в настоящем споре, основаниям. Но данная позиция не была поставлена в зависимость от этих оснований и не обусловлена именно их наличием, а следовательно, носит универсальный характер.
Залогодержателям в таких ситуациях надлежит руководствоваться следующим правилом: если залогодержатель не знал и не должен был знать о ничтожности отчуждения имущества, право собственности на которое зарегистрировали за залогодателем, то новый собственник должен нести обязанности залогодателя. Недействительность сделки, на основании которой залогодатель приобрел имущество, не прекращает залог.
Добросовестный залогодержатель в этом случае сохранит обеспечение.
Другие статьи