Журнал «Учет в строительстве» № 8/2022 – Застройщики придумали новую схему реализации квартир, чтобы экономить на налогах. Насколько это опасная идея

---

Главное в статье:

1. Застройщик продавал квартиры втрое дороже рыночной цены на жилье.
2. Инспекция вычислила схему стройкомпании с индивидуальными предпринимателями.
3. Застройщик попытался оправдаться. Его аргументы в суде в свою защиту.
4. Суды решили спор, но не до конца. У компании есть шанс уменьшить суммы в бюджет.
    

Документ

Верховный суд принял дело к рассмотрению определением от 17.06.2022
No 302-ЭС22-9204 по делу № А19-27478/2017.

Застройщикам закон позволяет заключать договоры уступки прав на строящиеся квартиры. Однако именно у строительных компаний возникают проблемы с налоговиками при уступке первоначальными дольщиками прав на жилье третьим лицам. Проверяющие могут обвинить застройщика в схеме на незаконное уменьшение налогов. Смотрите на реальном примере, какие аргументы используют налоговики, чтобы доказать, что застройщик создал незаконную схему вместе с дольщиками-предпринимателями. Однако окончательного решения по делу еще нет. У застройщика есть шанс реабилитироваться.

Схема на незаконное уменьшение налогов 


 

Какую схему нашли налоговики 

Налоговая инспекция провела выездную проверку строительной компании. По ее результатам компания заплатила недоимку, пени и штрафы на общую сумму почти 36 млн руб. 

Компания ООО «ОптимаСтрой» является застройщиком многоквартирных домов. Организация заключила с аффилированными индивидуальными предпринимателями договоры на участие в долевом строительстве домов по низкой цене. В дальнейшем ИП передавали права на объекты долевого строительства по договорам уступки прав требований в адрес реальных конечных дольщиков – физических лиц. Конечные дольщики получали квартиры уже по реальным ценам. 

Какие обстоятельства указывали на незаконную схему

По мнению налоговиков, компания реализовывала квартиры через взаимозависимых предпринимателей. Для этого у застройщика не было экономически обоснованных причин, целей делового характера. Компания создала и контролировала схему для сокрытия части своих доходов. Вот какие аргументы привела инспекция. 

Группа взаимозависимых и аффилированных лиц. 

По мнению налоговиков, ООО «ОптимаСтрой» и еще четыре компании участвовали в проведении работ: выступали застройщиками, предоставляли технику и выполняли подрядные работы по устройству котлованов, поставляли кирпич, щебень и песок, предоставляли услуги по проектированию. Кроме того, все компании располагались и вели деятельность по одному адресу, имели идентичные IP-адреса для электронного документооборота, оформили доверенность одному гражданину. 
 

Налоговики допросили сотрудников компаний, индивидуальных предпринимателей и пришли к выводу, что руководители ООО «ОптимаСтрой» знакомы и состоят в дружеских отношениях с индивидуальными предпринимателями на протяжении долгого времени. Такое знакомство оказало влияние на результаты и цены сделок. Сами предприниматели состоят в родстве друг с другом. 

Трудовые, материальные ресурсы. Индивидуальные предприниматели, через которых формально продавались квартиры, не имели необходимые трудовые, материальные ресурсы для покупки и передачи прав на жилье. 

У ИП не было менеджеров по продажам и работников по гражданско-правовым договорам. Предприниматели не платили за рекламу и риелторские услуги. Такие расходы были только у застройщика. Однако от ИП руководители ООО «ОптимаСтрой» не получали денег за услуги по сопровождению сделок переуступки прав требований. 

Пониженные налоговые ставки. ООО «ОптимаСтрой» искусственно создало условия для пониженных налоговых ставок. Индивидуальные предприниматели, которые перепродавали дольщикам квартиры с наценкой, платили налог на упрощенке по ставке 6 процентов. Других доходов у предпринимателей не было. Более того, граждане зарегистрировались как ИП непосредственно перед началом строительства многоквартирных жилых домов и перед составлением с застройщиками договоров долевого участия. 

Для застройщика сделки с ИП были убыточными: квартиры продавали по цене ниже себестоимости. А предприниматели уступали квартиры новым дольщикам уже по рыночным ценам. Остальным дольщикам, не взаимозависимым лицам, застройщик продавал квартиры по рыночной цене. Инспекция пришла к выводу, что доходы компании состояли из собственных доходов и доходов взаимозависимых ИП. То есть застройщик занизил свой финансовый результат и недоплатил налоги в бюджет. 

Какие доводы привела компания 

Компания не согласилась с результатами налоговой проверки и оспорила решение инспекции в суде. Застройщик утверждал, что он не организовывал группу взаимозависимых и аффилированных лиц, не проводил с другими компаниями и ИП согласованную политику при строительстве жилых домов. Смотрите аргументы выше, которые привел в свою защиту застройщик. 

Что учли суды 

Суды трех инстанций поддержали инспекцию и не отменили ее решение. Но в рассматриваемом деле окончательная точка еще не поставлена. Верховный суд изучил дело и будет его рассматривать в судебном заседании. 

С одной стороны, Верховный суд поддерживает выводы судов и признает взаимоотношения между застройщиком и ИП схемой ухода от налогообложения. С другой стороны, соглашается с компанией, что сумму налогов надо пересчитать. 

Инспекция увеличила налоговую базу компании, признала доходы взаимозависимых ИП доходами компании. Однако проверяющие не учли суммы налога, которые предприниматели заплатили в бюджет. Это могло привести к произвольному завышению сумм налогов, пеней и штрафов, начисленных по результатам проверки.